Сдаю квартиру: нужен ли ИП, или хватит самозанятости и НДФЛ

Сдача квартиры — единственная «ниша» на этом сайте, где ИП чаще всего не нужен. Собственнику одной квартиры выгоднее работать самозанятым или платить НДФЛ как физлицо. ИП становится разумным, когда объектов много, доход выше 2,4 млн ₽ или вы сдаёте коммерческую недвижимость.

Три способа платить налог с аренды квартиры

Сдачу жилых и нежилых помещений можно вести на патенте — это пп.19 п.2 ст.346.43 НК.

Пример: какой вариант дешевле для одной квартиры

Марина из Самары сдаёт однокомнатную квартиру семье за 50 000 ₽ в месяц — 600 000 ₽ в год.

1. НДФЛ: 600 000 × 13% = 78 000 ₽.
2. НПД: арендаторы — физлица, ставка 4%: 600 000 × 4% = 24 000 ₽. Первое время ставка ниже за счёт вычета 10 000 ₽.
3. ИП на УСН 6%: налог 36 000 ₽, взносы 57 390 + (600 000 − 300 000) × 1% = 60 390 ₽. Налог уменьшается на взносы до нуля, но взносы платить всё равно. Итого 60 390 ₽.

Вывод для Марины — самозанятость: 24 000 ₽ против 60 390 ₽ на ИП и 78 000 ₽ на НДФЛ.

Когда считать в пользу ИП. Сергей из Москвы сдаёт пять квартир, доход — 3 600 000 ₽ в год. Лимит НПД (2,4 млн ₽) превышен, остаются НДФЛ и ИП.

• НДФЛ: 2 400 000 × 13% + 1 200 000 × 15% = 312 000 + 180 000 = 492 000 ₽.
• ИП на УСН 6%: налог 216 000 ₽; взносы 57 390 + 33 000 = 90 390 ₽ уменьшают налог, поэтому всего — 216 000 ₽.

Разница — больше 270 000 ₽ в год в пользу ИП. Отдельно стоит посчитать патент на сдачу жилья в своём регионе.

Какой ОКВЭД выбрать для сдачи в аренду

Коды сверены по классификатору ОК 029-2014 (classifikators.ru).

Если вы сдаёте посуточно и оказываете гостиничные услуги (уборка, бельё, заселение по системе отеля), это может быть уже другой вид деятельности со своими требованиями. Проверяйте это отдельно — правила для посуточной аренды отличаются от обычного найма.

Нужна ли касса при сдаче квартиры

• ИП, сдающий своё жильё, кассу не применяет — это прямо указано в п.2 ст.2 54-ФЗ.
• Самозанятый — касса не нужна, чек формируется в «Мой налог».
• Нежилое помещение — если арендатор компания и платит на расчётный счёт, касса не нужна. Если платит физлицо, на УСН касса понадобится.

Разрешения и уведомления

Для сдачи жилья в аренду лицензии и уведомления о начале деятельности не нужны. Нужен письменный договор найма или аренды: в нём фиксируют плату, срок, порядок оплаты коммунальных услуг и состояние квартиры. Если договор долгий, уточните у юриста, нужна ли его регистрация в Росреестре.

Счёт: нужен ли он для аренды

Самозанятому и физлицу на НДФЛ расчётный счёт не нужен — арендатор может платить на обычную карту, если вы честно платите налог. ИП закон тоже не обязывает открывать счёт, но для учёта доходов на УСН и для арендаторов-компаний он удобнее: все поступления видны отдельно от личных денег. Подробнее — в статье как ИП платить себе зарплату.

Открыть счёт в Альфа-Банке имеет смысл, если у вас несколько объектов и арендаторы-компании.

Типичные ошибки собственников

1. Открыть ИП ради одной квартиры. Взносы 57 390 ₽ в год съедают выгоду от ставки 6%.
2. Сдавать офис на самозанятости. Нежилая недвижимость на НПД запрещена.
3. Не регистрироваться вовсе. Налоговая получает сведения из разных источников, а соседи и арендаторы жалуются — недоимка и штраф обойдутся дороже налога.
4. Перейти на НПД и забыть о 2,4 млн ₽. Если доход превысит лимит, режим теряется — заранее планируйте переход на ИП.
5. Путать ставку для компании и физлица. Если квартиру снимает фирма для сотрудника, ставка НПД — 6%, а не 4%.

Чек-лист для собственника

• ☐ Посчитать годовой доход от всех объектов.
• ☐ Жильё до 2,4 млн ₽ — зарегистрироваться в «Мой налог».
• ☐ Выше 2,4 млн ₽ или есть нежилые объекты — регистрировать ИП с кодом 68.20.1 или 68.20.2.
• ☐ Сравнить УСН 6% и патент на сдачу в аренду в своём регионе.
• ☐ Подать уведомление по УСН в течение 30 дней после регистрации ИП.
• ☐ Заключить письменный договор с арендатором.

Если решили открывать ИП, пройдите общий чек-лист запуска и посмотрите, какие налоги ждут в первый год.